EL DERECHO DE VUELO

EL DERECHO DE VUELO

Prácticamente todos los grandes municipios de todos los países colman por completo su suelo urbano, por lo que suelen invadir los municipios aledaños (de este hecho se deriva la aparición de las “Zonas Metropolitanas”). Demoler viejos edificios en el centro de las ciudades para edificar otros nuevos podría ser una solución a esto; sin embargo, casi todos los centros históricos de las ciudades están amparados bajo leyes de patrimonio que los protegen, por lo que rehabilitarlos resulta más costoso que construirlos de nuevo. A la luz de esta situación ¿qué se puede hacer para cubrir ciertos requerimientos urbanos?

¿En qué consiste?

Por esta razón nos hacemos la siguiente pregunta: ¿Qué es el derecho de vuelo?, es una licitud perteneciente al propietario o los propietarios de una edificación, por medio de la cual se adquiere la facultad de elevar una o más plantas o bien de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo la propiedad de lo construido una vez ejercitado. Dicho de otra manera, quien legalmente posea la propiedad de la casa o edificio puede elevarlo o profundizarlo mediante la construcción de nuevas plantas, haciendo suya la propiedad de las mismas a perpetuidad o hasta su venta, aunque debe estar cabalmente integrado dentro del régimen de propiedad horizontal del edificio que sirve de base.

¿Por qué se establece?

Generalmente, en el planeamiento de todos los municipios de cada país se especifica el número de plantas que pueden ser construidas en las parcelas urbanas. En ocasiones es detallado directamente, enunciando la cantidad de plantas a construir sobre el plano; otras veces – pocas en realidad- la cantidad se obtiene en base a fórmulas que consideran la amplitud de la calle, el tipo de edificaciones de la zona y otros parámetros relacionados. No todas las construcciones poseen el número de plantas exacto determinado por el planeamiento; pueden tener más o bien tener menos. En el caso de tener más plantas de las que permite el planeamiento, desde el punto de vista legal, es un edificio fuera de ordenación, o sea, incumple la ordenación municipal. Pero si el edificio tiene menos plantas de las que permite el planeamiento, desde la perspectiva legal es un edificio infra edificado, por lo que se le pueden construir más plantas. En este caso, el o los propietarios del edificio tienen derecho a construir las plantas que faltan.

¿Cómo se divide?

El derecho de vuelo puede dividirse, temporalmente, en:

  • Una primera fase, como un derecho real sobre cosa ajena, es decir, un edificio existente.
  • Una segunda fase en la cual, una vez ejecutado referido derecho –previa solicitud y aprobación de las licencias municipales correspondientes- se determina un derecho de propiedad sobre las plantas añadidas, según el cual el inmueble pasa a someterse a un régimen de propiedad horizontal, por el que el titular del derecho de vuelo viene a ser adquiriente de una cuota en base a los elementos comunes del edificio.

 

¿Sobre qué tipo de edificaciones se constituye?

El derecho de vuelo puede constituirse sobre cualquier tipo de edificación: edificio de viviendas, oficinas, industriales, entre muchas otras.

¿Cuál es el plazo para ejercerlo?

No existe normativa legal. El plazo para ejercer el derecho de vuelo es estipulado de común acuerdo entre las partes.

 

¿Cómo puede ejercerse?

  • Como derecho de propiedad:Una vez efectuada la firma del derecho de vuelo y hasta el ejercicio de dicho derecho.
  • Como derecho real que limita o grava el dominio: Luego de efectuarse la firma del derecho de vuelo, el inmueble queda registralmente gravado hasta la ejecución del mismo.
  • Como derecho real con intención de dominio:Después de ejecutarse la construcción, el derecho de vuelo se convierte en un derecho de propiedad horizontal.